「遺産分割で揉めるのは嫌だから、とりあえず兄弟3人の共有名義にしておこう」
相続の場面では、このような判断がよく行われます。
一見すると公平で合理的に思える方法ですが、実は空き家問題を深刻化させる原因になるケースも少なくありません。
この「とりあえず共有」が、将来その空き家を
誰も手を出せない“塩漬け物件”
にしてしまう可能性があります。
この記事では、空き家の共有名義が危険とされる理由と、共有状態を解消する方法について解説します。
共有名義の空き家は全員の同意が必要
不動産が共有名義になっている場合、重要な決定には共有者の合意が必要です。
例えば次のような行為です。
リフォーム・大規模修繕
共有者の過半数の同意が必要です。
売却・解体・抵当権設定
共有者全員の同意が必要になります。
つまり、兄弟のうち一人でも
- 売却に反対する
- 価格に納得しない
- 解体したくない
といった意見を持っている場合、何も決められなくなる可能性があります。
その結果、空き家が放置され、資産としても活用できない状態になることがあります。
認知症による手続き停止のリスク
共有名義の不動産では、共有者全員の意思確認が必要になります。
しかし、共有者の一人が認知症になり判断能力を失った場合、問題が発生します。
この場合、その人の同意を得ることができなくなるため、不動産の売却などの手続きが進められなくなります。
解決するためには
成年後見人の選任
といった家庭裁判所の手続きが必要になり、時間や費用がかかることになります。
相続で共有者が増え続ける問題
さらに大きな問題が、共有者が増えていく可能性です。
例えば、兄弟3人で共有していた場合でも、そのうちの一人が亡くなると、その持分はさらに子どもに相続されます。
すると
- 甥
- 姪
- 孫世代
などが共有者になり、関係者が増えていきます。
時間が経つほど関係者が増え、最終的には
顔も知らない親戚同士で不動産を共有する状態
になることもあります。
このような状態は、所有者不明土地問題の原因の一つとも言われています。
共有状態を解消する方法
共有名義のトラブルを避けるためには、早めに共有状態を解消することが重要です。
代表的な方法は次の3つです。
持分の売買・贈与
共有者の一人が、他の共有者から持分を買い取る方法です。
これにより、単独名義にすることができます。
分筆（土地の場合）
土地を物理的に分け、それぞれの共有者が単独所有する方法です。
ただし、土地の形状や面積によっては分筆できない場合もあります。
換価分割
不動産を売却し、その売却代金を共有者で分ける方法です。
実務では、この方法が最もトラブルになりにくいケースが多いとされています。
まとめ
空き家を共有名義にすると、一見公平に見える一方で、将来的なトラブルの原因になることがあります。
特に
- 売却に全員の同意が必要
- 認知症による手続き停止
- 相続による共有者の増加
といった問題が発生する可能性があります。
そのため、共有名義はできるだけ避けるか、一時的な措置として考えることが重要です。
空き家を相続する際は、誰が所有するのか、将来どう活用するのかを早めに話し合い、専門家の意見を参考に判断することをおすすめします。
※本記事の内容は、執筆時点の法令や情報に基づく一般的な解説です。個別の事案についての法律・税務・登記の判断を行うものではありません。実際の手続きや判断については、弁護士・司法書士・税理士などの専門家へご相談ください。
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